2023東京完全攻略，第二章（附錄）：用需求缺口分析東京價格低點

動手DIY

一直玩的馬摩 | 2023-12-27

這篇文「非常硬核」，直接解決你對東京淡旺季的疑惑。
看懂這篇文再也不用問「何時去東京住宿最省錢」、「我甚麼時候該訂東京的住宿」，甚至不用任何訂房技巧。
大部分的東京攻略與討論，會提到東京櫻花季很貴，卻很少人討論「哪段時間的價格特別低」，甚至很少指出東京的淡季，刻板印象的東京會被認為全年住房率都不低。

先講結論，東京有三段住宿需求特別低的時間：
√ 聖誕節前一個月
√ 日本新年後一個月
√ 黃金週後一個月

這三段時間我稱之「需求缺口」，因為這三段時間很明顯和東京全年的住宿需求有落差。
我取樣兩間飯店：錦糸町Tobu Levant／新宿JR九州Blossom，原因是：
1. 他們房間數多，地點好，一但有需求會是該區最早調漲價格的飯店，是該區域的龍頭飯店。
2. 錦糸町是東京較晚漲價的區域，新宿則是最早漲價區域，一早一晚能更貼近真實的漲跌。
以下為他們未來270天的住宿週均價，可以明顯看到特定時間的需求高低（紅框處）以及他們的中位數價格（黑粗線）。

為什麼是週均價而不是日均價(Average Daily Rate, ADR)？
東京旅遊經常是4天3夜起跳的，甚至6天5夜以上都很常見，跨週五六的機會很高，取週均價能更精準判斷市場趨勢也更有參考價值。
不可能只說平日這間飯店只要2000，卻忘了告訴你這間飯店假日要5000，這樣的資訊幫助不大。
在特定的入住時間，他們的價格都會低於中位數，正是我提到的三個需求缺口。即使是地點最好的飯店（新宿JR九州Blossom）一樣會有明顯的價差。
一般飯店會以幾個基本指標做收益管理預測（Revenue Management Forecasting）：已售房晚(Room nights) 、日均價(ADR)、住房率(Occ)以及市場趨勢(Trend)。套用過去數年的歷史資料來預測未來的賣價。
這兩間飯店的價格變化率高（經常會用不同住房率與訂房周期調整價格），卻有重疊的價格低點，代表他們都對於這段時間的住宿需求「沒有信心」，進而給予更低的基準價格。
我們可以想像成：大眾對一支股票的營收沒有信心，沒人買單，開盤後價格就崩了。

因此：
√ 聖誕節前1個月
√ 日本新年後1個月
√ 黃金週後1個月
東京都的飯店對這三段時間的需求沒有信心，給予更低的基準價格，甚至有可能因需求低導致「越降越低」
相對地：
！櫻花季
！聖誕節到新年
！十月初（多國重疊連假）
是最容易造成高基準價格的時間，從歷史數據來看，這三段時間開高價也都能賣光，是對東京飯店營收最關鍵的三個時期。

結論：
√ 如果你喜歡晚鳥出遊（臨時的促銷機票），需求缺口是你值得留意的課題。
這段時間的基準價格低，也是一整年內漲幅最小，甚至有可能下修價格的時間（尤其是新年後的首周），促銷機票搭配需求缺口能省下非常多的預算。這也呼應前文我推薦在11~3月至東京旅遊，好天氣＋好價格相信是小資族最好的朋友。
！如果你喜歡到東京過節，這些節日沒有猶豫的本錢，先訂房絕對不會錯。
另外補充一點：現在去看5月後的價格不一定是準確的，因為現在很容易是定價狀態(High BAR Rate)，例如東京王子大飯店。如果飯店尚未展延促銷到5月之後，你看到的都會是天價，在入住前120天左右會是最好的訂房週期（定價更貼近現實情況、促銷已展延）。
我們不住日本無法完全了解當地的活動(例如商展MICE)，但我們可以透過客觀的歷史數據與趨勢去觀測整個市場。
這價格有沒有可能有變化？有，例如東京辦了超大型活動(大到能夠影響整個東京，例如WBC)。沒有活動的情況下均價高低是絕對的，例如新年後首週一定會比12月均價來的低，這樣的市場調性都不會被打破。
包含我自己，在撰寫本文之前都認為東京是全年高價的市場，但從客觀角度上並不是如此，希望這篇文能讓大家對東京旅遊有更深的了解。