2023東京完全攻略,第二章(附錄):用需求缺口分析東京價格低點

一直玩的馬摩 | 2023-12-27

這篇文「非常硬核」,直接解決你對東京淡旺季的疑惑。
看懂這篇文再也不用問「何時去東京住宿最省錢」、「我甚麼時候該訂東京的住宿」,甚至不用任何訂房技巧。
大部分的東京攻略與討論,會提到東京櫻花季很貴,卻很少人討論「哪段時間的價格特別低」,甚至很少指出東京的淡季,刻板印象的東京會被認為全年住房率都不低。

先講結論,東京有三段住宿需求特別低的時間:
√ 聖誕節前一個月
√ 日本新年後一個月
√ 黃金週後一個月

這三段時間我稱之「需求缺口」,因為這三段時間很明顯和東京全年的住宿需求有落差。
我取樣兩間飯店:錦糸町Tobu Levant/新宿JR九州Blossom,原因是:
1. 他們房間數多,地點好,一但有需求會是該區最早調漲價格的飯店,是該區域的龍頭飯店。
2. 錦糸町是東京較晚漲價的區域,新宿則是最早漲價區域,一早一晚能更貼近真實的漲跌。
以下為他們未來270天的住宿週均價,可以明顯看到特定時間的需求高低(紅框處)以及他們的中位數價格(黑粗線)。

為什麼是週均價而不是日均價(Average Daily Rate, ADR)?
東京旅遊經常是4天3夜起跳的,甚至6天5夜以上都很常見,跨週五六的機會很高,取週均價能更精準判斷市場趨勢也更有參考價值。
不可能只說平日這間飯店只要2000,卻忘了告訴你這間飯店假日要5000,這樣的資訊幫助不大。
在特定的入住時間,他們的價格都會低於中位數,正是我提到的三個需求缺口。即使是地點最好的飯店(新宿JR九州Blossom)一樣會有明顯的價差。
一般飯店會以幾個基本指標做收益管理預測(Revenue Management Forecasting):已售房晚(Room nights) 、日均價(ADR)、住房率(Occ)以及市場趨勢(Trend)。套用過去數年的歷史資料來預測未來的賣價。
這兩間飯店的價格變化率高(經常會用不同住房率與訂房周期調整價格),卻有重疊的價格低點,代表他們都對於這段時間的住宿需求「沒有信心」,進而給予更低的基準價格。
我們可以想像成:大眾對一支股票的營收沒有信心,沒人買單,開盤後價格就崩了。

因此:
√ 聖誕節前1個月
√ 日本新年後1個月
√ 黃金週後1個月
東京都的飯店對這三段時間的需求沒有信心,給予更低的基準價格,甚至有可能因需求低導致「越降越低」
相對地:
!櫻花季
!聖誕節到新年
!十月初(多國重疊連假)
是最容易造成高基準價格的時間,從歷史數據來看,這三段時間開高價也都能賣光,是對東京飯店營收最關鍵的三個時期。

結論:
√ 如果你喜歡晚鳥出遊(臨時的促銷機票),需求缺口是你值得留意的課題。
這段時間的基準價格低,也是一整年內漲幅最小,甚至有可能下修價格的時間(尤其是新年後的首周),促銷機票搭配需求缺口能省下非常多的預算。這也呼應前文我推薦在11~3月至東京旅遊,好天氣+好價格相信是小資族最好的朋友。
!如果你喜歡到東京過節,這些節日沒有猶豫的本錢,先訂房絕對不會錯。
另外補充一點:現在去看5月後的價格不一定是準確的,因為現在很容易是定價狀態(High BAR Rate),例如東京王子大飯店。如果飯店尚未展延促銷到5月之後,你看到的都會是天價,在入住前120天左右會是最好的訂房週期(定價更貼近現實情況、促銷已展延)。
我們不住日本無法完全了解當地的活動(例如商展MICE),但我們可以透過客觀的歷史數據與趨勢去觀測整個市場。
這價格有沒有可能有變化?有,例如東京辦了超大型活動(大到能夠影響整個東京,例如WBC)。沒有活動的情況下均價高低是絕對的,例如新年後首週一定會比12月均價來的低,這樣的市場調性都不會被打破。
包含我自己,在撰寫本文之前都認為東京是全年高價的市場,但從客觀角度上並不是如此,希望這篇文能讓大家對東京旅遊有更深的了解。

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